本月初,央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中提到指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是央行近期第二次提及调整存量个人住房贷款利率,且措辞由由“支持鼓励”变“指导”,这就意味着政策改革进入到实操层面。8月20日五年期LPR未如期下调,市场分析人士也普遍认为是在为下调存量房贷利率创造条件。
然而,商业银行方面却鲜有落地案例。随着近期银行业集中披露上半年业绩,市场也普遍关注存量房贷下调的信号。对此,多家银行回应称,对业务调整已有预案,仍在等待有关部门正式确认。
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此外,近期还有传闻称,刺激楼市销售的“认房又认贷”政策或将在广州和深圳两大一线城市落地。若最终落地,有望进一步稳定房地产市场,提振外资做多情绪。
多家银行表态:正密切关注存量房贷调整 目前已有预案
市场普遍聚焦存量房贷利率调整之际,多家银行在半年度业绩会上,对该问题作出了回应。
8月28日,华夏银行行长关文杰在2023年半年度业绩说明会上表示,今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况基本一致,提前还款量同比有所增长,从七、八月情况来看,提前还款有所缓解。同时,存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响,华夏银行将在监管部门的指导下,密切关注市场动向,有序推进后续相关工作的开展。
招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示,从央行的发声来看,从“鼓励和支持”直接变成了“指导 ”。存量房贷利率下调势在必行,也是大概率事件。招行已制定相应预案,但还没有最终的方案。
他解释称:
“主要考虑是现在还有很多因素需要兼顾好。比如如何兼顾好"因城施策"的问题,在"因城施策"的同时又怎么考虑好公平性的问题,还有银行系统能不能支持的问题。这些都特别复杂,各个城市、各个分行不一样,很多客户的情况不一样,所有的情况都要考虑到。”
8月24日,建设银行副行长生柳荣在2023年中期业绩发布会上表示,LPR利率多次下行、银行重新定价的影响主要体现在今年上半年,尤其是今年1月份。今年下半年LPR利率的下行影响相对较小,大致与存款利率下行相互抵消。下半年LPR利率下降将主要对明年利率情况产生影响。
生柳荣还指出,考虑到各家银行都有存款定期化的趋势,总体上实际的存款付息率下降跟挂牌利率下降的幅度不完全一致,可能会小于这个挂牌利率的下降幅度。建行近年来已加强了存款付息率的管理,今年已出现向好变化,上半年人民币的对公对私的存款付息率同比都出现了下降。
中信银行副行长谢志斌在该行半年度业绩发布会上表示,密切关注监管导向和市场的动向,也对该行行内业务情况进行及时梳理和分析,对可能发生的业务调整,已经做好了预案。后续,中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况,积极落实监管要求,履行社会责任,兼顾好业务发展与客户经营的平衡。
他表示,实际操作需要考虑对客政策的一致性,也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如说,从客户角度看,各银行按照相当的标准执行,更有利于提高公平性,也有利于降低客户舆情,但是从区域情况来看,历史上地产政策是“因城施策”的,各地区按揭贷款利率差异比较大,存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。
谢志斌指出:
“再比如,从调整力度来看,也需要兼顾银行实际承受能力,按照一些主流券商研究机构估算,按揭利率每调降10BPs,对全行业净息差影响大概是0.9-1个BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元,其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿,这部分按揭每降低10BPs,将会影响到贷款收益大概是6个亿,影响净息差0.8BPs,和行业整体的0.9-1BPs 相比还是相对有一点优势,保持谨慎乐观。”
广深将推“认房不认贷”?官方尚未确认,销售终端传言火热
随着官方稳地产稳经济政策频发,“认房不认贷”将在广深两大一线城市落实的消息流传甚广。
广州和深圳是广州省内唯二执行“认房又认贷”的城市。以广州为例,无房无贷款记录者,购买商品住宅首付为最低三成;无房有贷款记录者,购买商品住宅首付最低为四成;有房无贷款记录或首套房贷已还清者,购买商品住宅首付最低为五成;而有房且贷款未还清则需要七成首付。
此前,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(下称《通知》),推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
根据《通知》,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。
所谓“认房不认贷”,指的是无论购房者有无贷款记录,只要能够证明其名下无房,就可以按照首套房认定。
自8月25日三部门喊话落实“认房不用认贷”政策之后,有传闻称,广州无房且房贷记录不超过两套,就可以三成首付;即便外地有一套房正在供楼,也可以享受。针对上述传闻。还有传闻称,广州市南沙区已有楼盘接到银行通知,南沙开始执行“认房不认贷”政策。
但据广州市住房和城乡建设局回应,认房不认贷目前尚未在广州落地,相关政策正在研究中,具体以官网公布为准。
而在深圳,同样有传闻称“认房不认贷”即将落实。
不过,据多家媒体报道,四大行、浦发银行、招商银行均表示,目前未收到相关的政策文件,也未执行“认房不认贷”。
然而,尽管银行方面尚未公开执行“认房不认贷”、官方部门也未发文落实“认房不认贷”,但地产销售终端却已有动作。
近日,深圳多个楼盘传出收回折扣的消息,对此,有售楼处承认,也有开发商官宣辟谣。此外,还有房产中介表示,民生银行、浦发银行已经执行。